Câu chuyện pháp luật: Giả cách chuyển nhượng đất để chiếm đoạt: Cái bẫy tinh vi cần cảnh giác
- Thứ tư - 29/04/2026 04:26
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Vay tiền - ký hợp đồng giả - mất đất thật
Cuối năm 2023, do quá hạn hợp đồng vay tín dụng, cần tiền để thanh lý hợp đồng với ngân hàng Thái Nguyên, bà T có nhờ ông MPV hỏi vay hộ để có tiền thanh lý hợp đồng tại ngân hàng. Ông MPV nhận lời hỏi giúp, hai hôm sau ông trả lời đã hỏi được và cho bà T số điện thoại của ông ĐTĐ.
Do gấp nên bà T ngay lập tức gọi điện cho ông ĐTĐ, hai bên hẹn nhau đến văn phòng của ông ĐTĐ khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên trao đổi, đi cùng có ông MPV. Tại đây bà T đề xuất với ông ĐTĐ việc vay tiền, ông ĐTĐ hỏi bà T về giá trị đất và tài sản, bà T trả lời xác nhận giá trị khoảng 3.500.000.000 đồng (Ba tỷ, năm trăm triệu đồng) vì có người định mua và trả giá trước đó nhưng không bán. Bà T cũng nói luôn nguyện vọng cần vay lãi số tiền 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ, năm trăm triệu đồng). Ông ĐTĐ ngay lập tức đồng ý cho vay với lãi suất 1.500đồng/1.000.000đồng/ngày và nhờ cháu tên là PDKC đứng ra thay ông ĐTĐ để ký hợp đồng nhận chuyển nhượng đất và tài gắn liền với đất để làm thế chấp khoản vay, ông ĐTĐ có hứa khi nào trả hết tiền gốc và tiền lãi thì xóa hợp đồng và trả lại bìa cho bà T.
Cụ thể số tiền ông ĐTĐ chuyển cho bà T như sau:
- Ngày 10/12/2023: 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu);
- Ngày 11/12/2023 chuyển 4 mã tổng 1.750.000.000 đồng (một tỷ, bảy trăm, năm mươi triệu đồng);
- Ngày 20/12/2023 là: 100.000.000đồng (Một trăm triệu đồng).
Tổng 6 lần chuyển là: 2.150.000.000 đồng (Hai tỷ, một trăm, năm mươi triệu đồng) còn hợp đồng chuyển nhượng để thế chấp khoản vay ông ĐTĐ yêu cầu bà T ký chuyển nhượng QSD đất và tài sản trên đất do bố đẻ tặng lại theo hồ sơ số: 61430 (không cấp đổi giấy chứng nhận) ký hiệu bìa đất: CM 900114.
Vấn đề pháp lý và tranh chấp phát sinh
Ngày 26/04/2024, bà T có đủ số tiền liền đến Văn phòng của ông ĐVT đặt vấn đề trả tiền gốc và lãi thì mới vỡ lẽ ra ông PDKC (cháu ông ĐVT) đã chuyển nhượng cho 3 người đồng sở hữu gồm ông NVV; bà VTH và ông NNP. Sau đó đến ngày 28/05/2025, 3 ông bà đồng sở hữu trên đã chuyển nhượng tiếp cho vợ chồng ông NHA và bà PTH. Ngày 01/6/2025 vợ chồng ông NHA và bà PTH đã cầm hợp đồng chuyển nhượng đến yêu cầu bà T rời khỏi nhà với ly do căn cứ hợp đồng công chứng, quyền sử dụng nhà và đất hai ông bà đã mua của ông NVV và 2 đồng sở hữu khác. Tranh chấp dẫn sự giữa các bên đã nảy sinh và ngày càng trở nên gay gắt.
Phân tích các tình tiết pháp lý ở diễn biến trân như sau:
- Hành vi của ông ĐTĐ và ông PDKC là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bà T cần được xem xét xử lý nghiêm minh theo đúng pháp luật.
Ông ĐVĐ đưa ra thủ đoạn gian dối thông qua hợp đồng giả cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay, thực chất nhằm chiếm đoạt tài sản. Hợp đồng chuyển nhượng chỉ nhằm “giữ chỗ” trong thỏa thuận, nhưng sau đó lại được dùng để thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đất cho người thứ ba - trái với ý chí và thỏa thuận ban đầu của bà T cho người tên PDKC nhằm “làm bảo đảm khoản vay”. về cam kết cho giao dịch, ông ĐTĐ đã hứa hẹn khi bà T trả đủ tiền gốc và lãi sẽ làm thủ tục xóa công chứng, trả lại sổ đỏ.
- Bà T khẳng định không có ý định bán đất bởi vì đây là tài sản của bố mẹ di chúc để lại với trách nhiệm thờ cúng hương khói cho gia tiên, làm nơi thờ cùng chung cho cả gia đình, hơn nữa bố bà T mới mất và cũng chưa bao giờ có ý định bán nhà và khu đất này nên đã thống nhất với ông ĐTĐ lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ là hình thức để thế chấp vay tiền. Việc ông ĐTĐ cũng cháu tự ý chuyển nhượng cho người thứ ba là trái với ý chí của bà T và có dấu hiệu phạm tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự. Thực tế số tiền bà T nhận được 2.150.000.000 đ (Hai tỷ, một trăm, năm mươi triệu đồng) trong khi ông ĐTĐ đồng ý cho vay 2,5 tỷ đồng và tự ý cắt bớt lại số tiền là trái với thoả thuận.
- Căn cứ pháp lý để xem xét giải quyết
Với các tình tiết nêu trên, sơ bộ căn cứ pháp lý để giải quyết như sau:
+ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch giả cách sẽ bị vô hiệu ngay từ đầu. Cụ thể:
Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
+ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi): Dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản từ 500 triệu trở lên thuộc khoản 4, hình phạt cao nhất có thể phạt tù đến chung thân. Cụ thể:
Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ[96].
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
d) Tái phạm nguy hiểm;
đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
…
c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
…
c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Hiện bà T đã gửi đơn tố giác đến các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật kèm hồ sơ chuyển tiền, ghi âm, hợp đồng, vi bằng do bà thu thập được.
Bài học pháp lý: Đừng vội vàng coi “chỉ là một chữ ký”
Trong các quan hệ giao dịch liên quan đến các tài sản như bất động sản, cần hết sức thận trong khi đặt bút ký để ràng buộc trách nhiệm pháp lý của mình chỉ để giải quyết những mục tiêu trước mắt. Các hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, núp bóng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện đang ngày càng trở nên phổ biến.
Tuyệt đối không ký khi chưa hiểu rõ pháp lý, vấn đề mấu chốt của câu chuyện chính là việc bà T ký hợp đồng “chuyển nhượng” để vay tiền, không nghĩ rằng đó là hợp đồng thật. May mắn là bà T có ghi âm lại và đã lập vi bằng làm căn cứ giải quyết về sau; nếu không thật khó đòi lại sự công bằng cho bản thân.
Đây cũng là một khuyến nghị chung đến các cơ quan chức năng và tổ chức hành nghề có liên quan như các Văn phòng công chứng phải kiểm tra ý chí thật sự của các bên khi thực hiện công chứng các hợp đồng; Văn phòng đăng ký đất đai cần dừng cấp GCN khi có dấu hiệu tranh chấp/tố cáo và vấn đề này cần được truyền thông cảnh báo rộng rãi. Đồng thời pháp luật cần bổ sung trách nhiệm pháp lý với những người nhận chuyển nhượng từ hợp đồng giả cách để mỗi người tự nâng cao cảnh giác, chủ động tìm hiểu trước khi thực hiện các giao dịch và kiên quyết từ chối nếu phát hiện có dấu hiệu giả tạo, che giấu hành vi lừa đảo, góp phần ngăn ngừa các hợp đồng giả cách dù có lợi khi thực hiện giao dịch.
Cuối năm 2023, do quá hạn hợp đồng vay tín dụng, cần tiền để thanh lý hợp đồng với ngân hàng Thái Nguyên, bà T có nhờ ông MPV hỏi vay hộ để có tiền thanh lý hợp đồng tại ngân hàng. Ông MPV nhận lời hỏi giúp, hai hôm sau ông trả lời đã hỏi được và cho bà T số điện thoại của ông ĐTĐ.
Do gấp nên bà T ngay lập tức gọi điện cho ông ĐTĐ, hai bên hẹn nhau đến văn phòng của ông ĐTĐ khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên trao đổi, đi cùng có ông MPV. Tại đây bà T đề xuất với ông ĐTĐ việc vay tiền, ông ĐTĐ hỏi bà T về giá trị đất và tài sản, bà T trả lời xác nhận giá trị khoảng 3.500.000.000 đồng (Ba tỷ, năm trăm triệu đồng) vì có người định mua và trả giá trước đó nhưng không bán. Bà T cũng nói luôn nguyện vọng cần vay lãi số tiền 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ, năm trăm triệu đồng). Ông ĐTĐ ngay lập tức đồng ý cho vay với lãi suất 1.500đồng/1.000.000đồng/ngày và nhờ cháu tên là PDKC đứng ra thay ông ĐTĐ để ký hợp đồng nhận chuyển nhượng đất và tài gắn liền với đất để làm thế chấp khoản vay, ông ĐTĐ có hứa khi nào trả hết tiền gốc và tiền lãi thì xóa hợp đồng và trả lại bìa cho bà T.
Cụ thể số tiền ông ĐTĐ chuyển cho bà T như sau:
- Ngày 10/12/2023: 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu);
- Ngày 11/12/2023 chuyển 4 mã tổng 1.750.000.000 đồng (một tỷ, bảy trăm, năm mươi triệu đồng);
- Ngày 20/12/2023 là: 100.000.000đồng (Một trăm triệu đồng).
Tổng 6 lần chuyển là: 2.150.000.000 đồng (Hai tỷ, một trăm, năm mươi triệu đồng) còn hợp đồng chuyển nhượng để thế chấp khoản vay ông ĐTĐ yêu cầu bà T ký chuyển nhượng QSD đất và tài sản trên đất do bố đẻ tặng lại theo hồ sơ số: 61430 (không cấp đổi giấy chứng nhận) ký hiệu bìa đất: CM 900114.
Vấn đề pháp lý và tranh chấp phát sinh
Ngày 26/04/2024, bà T có đủ số tiền liền đến Văn phòng của ông ĐVT đặt vấn đề trả tiền gốc và lãi thì mới vỡ lẽ ra ông PDKC (cháu ông ĐVT) đã chuyển nhượng cho 3 người đồng sở hữu gồm ông NVV; bà VTH và ông NNP. Sau đó đến ngày 28/05/2025, 3 ông bà đồng sở hữu trên đã chuyển nhượng tiếp cho vợ chồng ông NHA và bà PTH. Ngày 01/6/2025 vợ chồng ông NHA và bà PTH đã cầm hợp đồng chuyển nhượng đến yêu cầu bà T rời khỏi nhà với ly do căn cứ hợp đồng công chứng, quyền sử dụng nhà và đất hai ông bà đã mua của ông NVV và 2 đồng sở hữu khác. Tranh chấp dẫn sự giữa các bên đã nảy sinh và ngày càng trở nên gay gắt.
Phân tích các tình tiết pháp lý ở diễn biến trân như sau:
- Hành vi của ông ĐTĐ và ông PDKC là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bà T cần được xem xét xử lý nghiêm minh theo đúng pháp luật.
Ông ĐVĐ đưa ra thủ đoạn gian dối thông qua hợp đồng giả cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay, thực chất nhằm chiếm đoạt tài sản. Hợp đồng chuyển nhượng chỉ nhằm “giữ chỗ” trong thỏa thuận, nhưng sau đó lại được dùng để thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đất cho người thứ ba - trái với ý chí và thỏa thuận ban đầu của bà T cho người tên PDKC nhằm “làm bảo đảm khoản vay”. về cam kết cho giao dịch, ông ĐTĐ đã hứa hẹn khi bà T trả đủ tiền gốc và lãi sẽ làm thủ tục xóa công chứng, trả lại sổ đỏ.
- Bà T khẳng định không có ý định bán đất bởi vì đây là tài sản của bố mẹ di chúc để lại với trách nhiệm thờ cúng hương khói cho gia tiên, làm nơi thờ cùng chung cho cả gia đình, hơn nữa bố bà T mới mất và cũng chưa bao giờ có ý định bán nhà và khu đất này nên đã thống nhất với ông ĐTĐ lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ là hình thức để thế chấp vay tiền. Việc ông ĐTĐ cũng cháu tự ý chuyển nhượng cho người thứ ba là trái với ý chí của bà T và có dấu hiệu phạm tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự. Thực tế số tiền bà T nhận được 2.150.000.000 đ (Hai tỷ, một trăm, năm mươi triệu đồng) trong khi ông ĐTĐ đồng ý cho vay 2,5 tỷ đồng và tự ý cắt bớt lại số tiền là trái với thoả thuận.
- Căn cứ pháp lý để xem xét giải quyết
Với các tình tiết nêu trên, sơ bộ căn cứ pháp lý để giải quyết như sau:
+ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch giả cách sẽ bị vô hiệu ngay từ đầu. Cụ thể:
Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
+ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi): Dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản từ 500 triệu trở lên thuộc khoản 4, hình phạt cao nhất có thể phạt tù đến chung thân. Cụ thể:
Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ[96].
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
d) Tái phạm nguy hiểm;
đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
…
c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
…
c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Hiện bà T đã gửi đơn tố giác đến các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật kèm hồ sơ chuyển tiền, ghi âm, hợp đồng, vi bằng do bà thu thập được.
Bài học pháp lý: Đừng vội vàng coi “chỉ là một chữ ký”
Trong các quan hệ giao dịch liên quan đến các tài sản như bất động sản, cần hết sức thận trong khi đặt bút ký để ràng buộc trách nhiệm pháp lý của mình chỉ để giải quyết những mục tiêu trước mắt. Các hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, núp bóng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện đang ngày càng trở nên phổ biến.
Tuyệt đối không ký khi chưa hiểu rõ pháp lý, vấn đề mấu chốt của câu chuyện chính là việc bà T ký hợp đồng “chuyển nhượng” để vay tiền, không nghĩ rằng đó là hợp đồng thật. May mắn là bà T có ghi âm lại và đã lập vi bằng làm căn cứ giải quyết về sau; nếu không thật khó đòi lại sự công bằng cho bản thân.
Đây cũng là một khuyến nghị chung đến các cơ quan chức năng và tổ chức hành nghề có liên quan như các Văn phòng công chứng phải kiểm tra ý chí thật sự của các bên khi thực hiện công chứng các hợp đồng; Văn phòng đăng ký đất đai cần dừng cấp GCN khi có dấu hiệu tranh chấp/tố cáo và vấn đề này cần được truyền thông cảnh báo rộng rãi. Đồng thời pháp luật cần bổ sung trách nhiệm pháp lý với những người nhận chuyển nhượng từ hợp đồng giả cách để mỗi người tự nâng cao cảnh giác, chủ động tìm hiểu trước khi thực hiện các giao dịch và kiên quyết từ chối nếu phát hiện có dấu hiệu giả tạo, che giấu hành vi lừa đảo, góp phần ngăn ngừa các hợp đồng giả cách dù có lợi khi thực hiện giao dịch.